Negli ultimi anni l'attività di Amministratore si è fatta notevolmente più tecnica e specialistica: chi ricopre questa figura deve possedere una serie di competenze tecniche in materia finanziaria, legale e in una serie di altri ambiti mirati. E' fondamentale dunque seguire un corso per amministratori di condominio.
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- Come scegliere i corsi per amministratore di condominio
- La nuova normativa su questa figura professionale
- Revoca
- L’iter per diventare amministratore
In molte situazioni l'assemblea richiede al proprio responsabile di condominio una serie di qualifiche e attestati (e quindi una formazione per il profilo di amministratore) che ne garantiscano la competenza nei seguente ambiti:
- Amministrativo: deve compiere una corretta rendicontazione della propria gestione, secondo quanto previsto dal codice civile e dalle normative fiscali.
- Diritto: deve conoscere quali sono le proprie responsabilità civili e penali che seguono dall'aver preso carico di questo mandato.
- Tecnico-specialistico: deve conoscere e fare propria una determinata terminologia legata a tutti i vari ambiti tecnici con cui avrà a che fare, dall'idraulica all'architettonica; inoltre deve avere competenze in materia di sicurezza e prevenzione
Come scegliere i corsi per amministratore di condominio
Per questo motivo esistono appositi corsi per amministratore di condominio, che servono a offrire a chi vorrà ricoprire questo ruolo tutta una serie di competenze necessarie ad acquisire le varie certificazioni del caso. A seguito della legge del 2012 che ha sancito una figura più professionale, è necessario infatti seguire dei programmi formativi che possano portare una conoscenza più particolareggiata dell’argomento, con l’integrazione delle nuove leggi vigenti in materia e tutti i cavilli burocratici-amministrativi che questa figura deve saper padroneggiare.
Ecco alcuni enti che promuovono corsi per amministratore di condominio a Roma:
Anaci Roma
L'Anaci di Roma organizza annualmente più sessioni, a cui si aggiungono periodicamente seminari di aggiornamento professionale.
Anammi
Questo portale, acronimo di Associazione Nazional-europea Amministratori Immobili, ha in home page il calendario dei corsi professionali per queste figure in ordine di data con relativa provincia, ossia sede, dove verrà svolto tale seminario. Sotto il calendario sono elencati i requisiti necessari come il possesso di diploma di scuola superiore, non avere precedenti penali, documento d’identità e tre foto-tessera. Quando si passerà la prova finale, i corsisti potranno aggiungere la certificazione CTF al proprio bagaglio lavorativo e potranno beneficiare di questo titolo da parte della Anammi. Sono previste due modalità per seguire il corso: modalità standard (tre mesi di frequentazione con lezioni una volta o due volte alla settimana) oppure modalità full immersion (otto ore al giorno dal lunedì al venerdì con sabato prova finale).
One Way
Organizza programmi di formazione per amministratori di condominio della durata di tre mesi, per un costo di circa 700 euro.
Confedilizia
Confedilizia, una delle principali organizzazioni italiane per la tutela della proprietà immobiliare, offre corsi di formazione professionale per amministratori di condominio. I corsi si svolgono sia in presenza che online, e includono sia il corso base che quelli di aggiornamento per chi è già nel settore. Tra i temi trattati, vi sono la gestione condominiale, le normative di riferimento e gli aspetti fiscali e legali legati all'amministrazione condominiale.
ICAF (Istituto di Conciliazione e Alta Formazione)
ICAF propone corsi per diventare amministratore di condominio che includono una preparazione completa sugli aspetti giuridici, fiscali, contabili e tecnici del ruolo. Sono previste anche ore di formazione pratica attraverso simulazioni e case study. Oltre ai corsi base, l'istituto offre programmi di aggiornamento professionale obbligatori, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
Soipe
Soipe è una scuola di formazione professionale che organizza corsi per amministratori di condominio con un approccio pratico, orientato a fornire competenze concrete per la gestione degli edifici. I corsi sono accreditati e seguono le linee guida dettate dalla legge n. 220/2012. I programmi formativi offerti da Soipe includono sia lezioni teoriche che esercitazioni pratiche, oltre a simulazioni di gestione condominiale.
Associazione Unai (Unione Nazionale Amministratori d'Immobili)
Unai offre corsi specifici per amministratori di condominio che preparano i corsisti a svolgere il lavoro con competenze giuridiche e tecniche adeguate. I corsi si tengono regolarmente nella sede di Roma e prevedono una preparazione completa sulle normative vigenti, le pratiche contabili e la gestione del rapporto con i condomini.
Formazione Sicurezza Condominio (FSC)
FSC organizza corsi per amministratori di condominio con focus sulla sicurezza degli edifici e sulla gestione delle normative tecniche, come la prevenzione incendi, la gestione degli impianti e gli interventi di manutenzione straordinaria. Oltre ai corsi di base, offre aggiornamenti per professionisti già operanti nel settore. I corsi possono essere seguiti in presenza o online.
La nuova normativa su questa figura professionale
Essere responsabili di un lotto di abitazioni non è una cosa semplice: bisogna saper dialogare con tante persone, che hanno caratteri diversi, e bisogna prima di tutto far percepire che si sta facendo l’interesse della comunità e non dell’individuo. La legge del 2012 ha profondamente cambiato questo lavoro sotto tutti i punti di vista: nomina, revoca, stipendio e svariate funzioni. Partendo dai primi punti, cambia il modo di nominare questo responsabile che deve esserci per obbligo di legge in tutti i condomini con almeno otto abitazioni.
Se l’amministratore viene revocato (ciò può avvenire in qualsiasi momento purchè l’assemblea raggiunga il quorum necessario), egli deve passare tutta la documentazione al neo-eletto senza omettere nulla, anche in caso che sia ancora creditore con i condomini.
Per quanto riguarda lo stipendio, esso deve essere preciso nei dettagli e nei particolari, pena la nullità della nomina stessa. Per le altre funzioni, il responsabile del lotto di abitanti deve creare un conto corrente dove affluiranno tutte le spese che saranno rendicontate in modo analitico; dopo la sua nomina, l’amministratore è tenuto per legge a possedere una polizza assicurativa legata ai rischi dovuti all’esercizio della sua professione.
Responsabilità penali
L'amministratore di condominio, in quanto garante a tutti gli effetti del condomino, è considerato anche l'organo di governo del condominio stesso. Per questo motivo, e visto il ruolo che va a ricoprire, l'amministratore di condominio è soggetto anche a responsabilità di tipo penale. Andiamo ora a definire il tipo di responsabilità penale cui un amministratore può essere soggetto. L'amministratore di condominio, poiché responsabile del condominio stesso, nonché suo organo garante, è soggetto a responsabilità di tipo penale, molto più pesanti di quelle di tipo civile, che possono comprometterne la sua carica.
I tipi di responsabilità penale cui l'amministratore di condominio può incorrere sono di due tipi:
- volontarie
- di omissione
Nel primo caso, si intendono per responsabilità volontarie tutta una serie di reati che l'amministratore di condominio può commettere con dolo. Appartengono a questa serie di reati la violazione di domicilio, l'esercizio arbitrario delle proprie funzioni come nel caso in cui l'amministratore sospenda il servizio di riscaldamento nel caso il condominio non paghi le bollette, eccetera.
Omissione
Nel secondo tipo di reati, ovvero quelli di omissione, la responsabilità penale dell'amministrazione entra in gioco qualora per negligenza l'amministratore di condominio non metta in pratica una serie di misure di sicurezza; oppure non attui le modifiche agli impianti necessarie, stabilite dal progresso della tecnica. Nel caso che a seguito di tali omissioni e negligenze si verifichino casi di lesioni su persone o cose, o addirittura la morte, l'amministratore è soggetto al codice penale.
Revoca
All'interno della struttura condominiale è possibile la revoca dell'amministratore di condominio, da effettuarsi in qualunque momento dopo aver convocato l'assemblea mediante voto favorevole della maggioranza dei presenti alla stessa, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.
La revoca dell'amministratore di condominio può essere effettuata anche dal Tribunale, previa ricorso da parte di ogni singolo condomino, solo in queste circostanze: quando non viene comunicata all'assemblea una eventuale notifica di citazione o altri provvedimenti simili; quando non rende il conto della gestione; in caso di gravi irregolarità. Tale revoca viene effettuata in camera di consiglio mediante decreto motivato, dopo aver sentito anche l'amministratore stesso.
La revoca dell'amministratore di condomino ad opera del Tribunale, nei casi di grave irregolarità, è prevista dalle norme condominiali quando si verificano le seguenti situazioni:
- il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea nei casi previsti dalla legge o in caso di nomina di un nuovo amministratore;
- la mancata esecuzione di delibere dell'assemblea e di provvedimenti amministrativi e giudiziari;
- la mancata utilizzazione e apertura di un conto corrente condominiale:
- una cattiva gestione, che potrebbe causare confusione tra il patrimonio di ogni singolo condomino e dell'amministratore stesso e quello comune del condominio.
- la cancellazione di alcune postille all'interno dei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- aver omesso di aver agito nel previsto termine per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio;
- il non aver eseguito gli obblighi legati alle destinazioni d'uso e agli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli impianti dell'edificio;
- mancata o incompleta comunicazione dei dati.
L’iter per diventare amministratore
L’Italia, ormai lo sappiamo, sta vivendo un periodo storico che è tra i peggiori negli ultimi decenni. I problemi all’interno del Belpaese anziché diminuire sembrano aumentare e la più grane piaga che colpisce la nostra bella nazione è sicuramente il tasso di occupazione che è secondo solo a quello immediatamente successivo al secondo dopoguerra.
Che siano giovani, giovanissimi o adulti se si è nella fascia di età necessaria per inserirsi nel mondo del lavoro si avranno a prescindere delle difficoltà. Vuoi la necessità di avere un certo target di esperienza, vuoi che le tasse colpiscono i piccoli imprenditori costringendoli a chiusure inaspettate, sta di fatto che in Italia lavorare è diventato veramente molto difficile.
A questo punto le strade da percorrere sono due: o si prendono in mano le valigie e si cercano fortune all’estero oppure bisogna essere in grado di inventarsi, in qualche modo, il lavoro. E a tal proposito negli ultimi anni sta prendendo sempre più campo la figura dell’amministratore condominiale indispensabile in qualsiasi stabile al fine di riuscire a tenere una linea guida per tutti i condomini. Ma cosa si diventa amministratori di condominio? Quali studi devono essere perseguiti?
Inizialmente per poter esercitare la professione di amministratore di condominio bastava semplicemente godere della fiducia dei condomini e fondamentalmente il più era fatto. Dal 2012 però, e oseremo dire fortunatamente, non è più così in quanto l’iter per diventare tali diciamo che è divenuto leggermente più rigido. In che senso?
La legge 220/2012 ha stabilito che per poter diventare amministratore di condominio bisogna necessariamente e obbligatoriamente seguire corsi di formazione appositi salvo poi sostenere un esame per l’abilitazione alla professione.
Per poter accedere al corso, ovviamente, bisogna soddisfare determinati requisiti:
- Godere dei diritti civili;
- Non si devono avere condanne per delitti contro la pubblica amministrazione;
- Non si devono avere condanne per delitti contro l’amministrazione della giustizia;
- Non si devono avere condanne circa la fede pubblica;
- Non si devono avere condanne per qualsiasi tipologia di delitto non colposo con eventuali condanne che oscillano dai due ai cinque anni;
- Non bisogna essere sottoposti a misure di prevenzione:
- Non bisogna essere inabilitati oppure interdetti;
- Non si deve essere iscritti nel registro di coloro che sono protesti cambiari;
- Bisogna essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- Si deve aver frequentato un corso di formazione iniziale;
- Si deve aver sostenuto un esame;
- Si deve aver superato l’esame.
A questo va aggiunto che ogni anno l’amministratore di condominio ha l’obbligo di seguire determinati corsi di aggiornamento al fine di essere sempre informato sulle ultime evoluzioni e rivoluzioni.
Una volta che vengono superati tutti questi step l’aspirante amministratore di condominio è pronto per esercitare la professione. L’ultimo passo però riguarda l’apertura di una nuova partita IVA, l’iscrizione alla camera di commercio per inizio attività è l’inizio dell’attività e cosa fatta. Ultima postilla, ovviamente, è quella inerente ai costi della partita IVA che oscillano intorno ai 300 trimestrali (non poco).
Esercitare senza alcun corso
Paradossalmente (e la legge italiana è piena di paradossi) è possibile esercitare la professione di amministratore di condominio senza sostenere alcun corso e alcun esame. In che senso?
Come detto è paradossale ma chiunque sia in possesso di un immobile all’interno di un condominio può diventare amministratore.
In questi casi come detto non bisogna sostenere nessun corso: non vi è di bisogna di diplomi o di quant’altro. Basta semplicemente soddisfare i requisiti di onorabilità e il gioco e fatto. Che vuol dire? Basta che si piace agli altri condomini e ci sia un voto praticamente unanime ed eccoci diventati amministratori di condomini interni. Assurdo, no?
